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政务公开

关于化解房地产库存进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知

2016年11月02日 08:59  来源:

南政办〔2016218

 

 

南安市人民政府办公室

关于化解房地产库存进一步

促进房地产市场平稳健康发展的通知

 

各乡镇(街道)人民政府(办事处)、雪峰开发区、经济开发区管委会,市直有关单位:

为进一步促进我市房地产市场平稳健康发展,根据《福建省人民政府关于化解房地产库存的若干意见》(闽政〔201611号)、《福建省人民政府办公厅关于加快化解商业办公房地产库存的通知》(闽政办〔2016108号)、福建省国土资源厅、福建省住房和城乡建设厅转发国土资源部、住房城乡建设部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(闽国土资综〔2015157号)、《泉州市人民政府关于化解房地产库存的实施意见》(泉政文〔201697号)和《泉州市人民政府办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(泉政办〔201592号)等有关文件精神,现就化解房地产库存进一步促进房地产市场平稳健康发展有关事项通知如下:

一、打通库存转换通道

(一)提高征收项目货币化安置的比例。对已征收未安置项目和新增征收项目大力推行货币化安置。进一步梳理棚改项目、房屋征收待安置项目和在售商品房项目库存清单,采取直接货币补偿、政府购买、组织被征收人自主购买库存商品房或剩余安置房安置等方式,推进货币化安置。棚改项目和房屋征收实行货币化安置的比例原则上不低于70%

(二)促进商品房与公租房的转换。原则上不再新建公租房,通过收购或长期租赁符合条件的商品房作为公租房。政府收购库存商品房用作公租房的,列入省级人民政府批准的保障性安居工程建设年度计划,收购所需资金可从保障性安居工程专项资金中列支。

(三)优化供应结构。

在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下,允许符合以下条件的开发项目整体或部分转型:

1. 着力打通商业办公(含soho项目,不包括其他用途土地改变用途为非住宅商品房)库存转换通道,支持20151231前签订土地出让合同、未构成闲置土地(非企业原因构成闲置土地的除外)且已全部缴清土地出让金未开发建设的商业办公用地,由国土部门评估新旧用途土地使用权价格并补缴土地出让金后转型为商品住宅用地。

2. 对土地出让合同明确要求设置集中式商业,未具体明确商业分隔比例、形式的项目,在满足消防等安全条件下,允许集中式商业用房分割销售和办理产权。

3. 对商住房地产项目,在符合容积率、建筑密度、绿地率等规划条件,满足停车位及各项公共服务设施配套的前提下,对未取得预售许可证的整体或部分项目,允许房地产企业申请调整整体或部分商住比例,减少商业办公建筑面积,增加商品住房建筑面积。鼓励房地产开发企业自持物业,鼓励引进专业物业机构运营已建成的商业办公用房。

二、进一步完善土地供应制度

(一)放宽新出让地块价款支付期限。首期地价款在1个月内缴交比例不低于50%,剩余地价款根据土地出让金额适当延长缴款期限。土地出让金5000万元(含5000万元)以上、2亿元(含2亿元)以下的,缴款期限可延长至6个月;土地出让金超过2亿元的,缴款期限可延长至12个月。

(二)适当调整项目建设履约保证金或项目用地开发利用履约保证金制度。新出让房地产用地按出让起始价的10%收取履约保证金,项目履约保证金约定在地块取得项目施工许可证和监理开工令后,按程序一次性全部退回业主。

三、切实减轻企业负担

(一)延缓缴纳城市基础设施配套费。房地产开发企业在办理工程规划许可时,可申请延缓至办理规划条件核实时缴交城市基础设施配套费。

(二)调整住宅专项维修资金缴纳时点。对未全部出售的住宅项目,房地产企业在办理房屋初始登记前,只代收代缴已售房屋的专项维修资金;在办理房屋总登记手续时,申请人应提交住宅专项维修资金的交款凭证,房屋权属登记机构负责审验。未售的房屋,房地产企业在办理房屋合同备案登记前,代收代缴住宅专项维修资金;保修期满(竣工后5年)仍未出售的房屋,房地产企业应在保修期满前3个月代垫剩余的住宅专项维修资金;在办理合同备案登记或分户登记(包括办理自有产权的)时,申请人应提交该套房屋的住宅专项维修资金缴清证明,房屋交易管理机构或房屋权属登记机构负责审验。

(三)对于参照成套住宅设计(有厨房、卫生间等)的商业、办公用房项目(含SOHO项目),用水、用电按实际使用功能进行收费。房屋装修入住后,作为居住使用的,经供水、供电部门现场勘查确认、批准,按民用水、电标准计费;在技术条件允许的情况下,可引进管道燃气入户。

四、完善工作协调和督促检查机制

)建立稳定房地产市场部门联席会议制度,在市政府领导下,由市住建局担任联席会议召集人,成员由发改局、教育局、公安局、民政局、财政局、国土局、城乡规划局、市政局、农业局、统计局、公积金管理中心、金融办、市监局、地税局、国税局、人民银行南安市支行、银监办等部门组成,定期召开会议,协调解决问题,确实促进我市房地产市场稳定健康发展。

(二)建立督促检查机制,由市政府督查室牵头,对各相关部门落实情况进行督查,并在一定范围进行通报。对政策落实不到位、指标任务没有完成的,由市政府领导约谈相关部门主要负责人。

(三)申请库存转换的项目参照《非住宅商品房项目用地转型与商住房地产项目调整商住比例具体申报流程》进行申报(见附件)。

(四)建立房地产库存情况月报制度。住建局应于每月2日前汇总通报房地产库存情况及去化周期,并上报上级住建部门。

 

附件:非住宅商品房项目用地转型与商住房地产项目调整商住比例具体申报流程

 

 

南安市人民政府办公室

2016830

(此件主动公开)

附件:

 

非住宅商品房项目用地转型与

商住房地产项目调整商住比例具体申报流程

 

根据《国有建设用地使用权出让评估技术规范(试行)》(国土资厅发〔201320号)规定,调整土地用途或商住比例的,按以下程序执行。

一、允许未开发的商业办公项目用地(含SOHO项目,不包括其他用途土地改变用途为商业办公的项目)转型为商品住宅用地(土地出让合同约定应自持或其他特殊情形的除外),转型应满足以下条件:

(一)符合城乡规划;

(二)经招标、拍卖、挂牌出让的项目,于20151231日前签订土地出让合同,且未构成闲置土地的(非企业原因构成闲置土地的除外);

(三)已全部缴清土地出让金;

(四)转型后符合市场需求的项目。

符合上述条件的,具体申报流程如下:

(一)项目所在地乡镇(街道)人民政府(办事处)向市政府申请转型,市政府将申请报告批转至规划、住建、国土等部门。

(二)规划部门审核该项目转型后是否符合规划要求并出 具意见;住建部门审核该项目转型后是否符合市场需求并出具意见;国土部门审核该项目转型后是否符合土地利用总体规划、该项目是否是20151231签订土地出让合同、未构成闲置土地(非企业原因构成闲置土地的除外)、且已全部缴清土地出让金并出具意见。

(三)住建部门负责汇总各个部门审核意见后,提交市用地联席会研究,并报市政府批准。

(四)方案经市政府批准后,由国土部门委托有资质的评估单位进行地价评估,补缴地价款应以现行时间为基准日。根据《国有建设用地使用权出让评估技术规范(试行)》评估新、旧用途土地使用权价格。新用途土地价格按评估价与最近一年我市相同土地级别公开出让最高成交价孰高确定,旧用途土地价格按评估价与原成交价孰低确定,并以二者差价拟定应补交的土地价款。评估结果由国土部门提交市用地联席会研究同意,并向社会公示无异议后,呈报市政府批准,由国土部门补签土地出让合同,补缴土地出让金和有关规费后,重新依法办理各项基建手续(若最终确定的新用途土地价格低于旧用途土地价格的,不予退还差价)。

二、允许集中式商业用房分割销售和办理产权(土地出让合同约定应自持或其他特殊情形的除外),应满足以下条件:

(一)符合城乡规划,并取得规划部门审批;

(二)经招标、拍卖、挂牌出让的项目,土地出让合同明确要求设置集中式商业,未具体明确商业分隔比例及形式,且未构成闲置土地的(非企业原因构成闲置土地的除外);

(三)已全部缴清土地出让金;

(四)满足消防等安全条件,转型后符合市场需求的项目。

符合上述条件的,具体申报流程如下:

(一)项目所在地乡镇(街道)人民政府(办事处)向市政府申请转型,市政府将申请报告批转至规划、住建、国土等部门。

(二)规划部门审核该项目转型后是否符合规划要求并出 具意见;消防部门审核该项目转型后是否满足消防安全条件并出具意见;住建部门审核该项目转型后是否符合市场需求并出具意见;国土部门审核该项目转型后是否符合土地利用总体规划、未构成闲置土地(非企业原因构成闲置土地的除外)、且已全部缴清土地出让金并出具意见。

(三)住建部门负责汇总各个部门审核意见后,提交市用地联席会研究,并报市政府批准。

(四)方案经市政府批准后,由国土部门委托有资质的评估单位进行地价评估,以评估期日的正常市场价格分别评估可分割销售、不可分割销售楼面地价,需补缴地价款等于两者之差乘以建筑面积。评估结果由国土部门提交市用地联席会研究同意,并向社会公示无异议后,呈报市政府批准,由国土部门补签土地出让合同,补缴土地出让金和有关规费后,重新依法办理各项基建手续(若最终确定的新用途土地价格低于旧用途土地价格的,不予退还差价)。

三、允许商住房地产项目申请调整商住比例(土地出让合同约定应自持商业部分或其他特殊情形的除外),减少商业办公建筑面积,增加商品住房建筑面积,调整商住比例应满足以下条件:

(一)符合城乡规划;

(二)经招标、拍卖、挂牌出让的项目,且未构成闲置土地的(非企业原因构成闲置土地的除外);

(三)已全部缴清土地出让金;

(四)未取得预售证的项目部分。

符合上述条件的,具体申报流程如下:

(一)项目所在地乡镇(街道)人民政府(办事处)向市政府申请调整商住比例,市政府将申请报告批转至规划、住建、国土等部门。

(二)规划部门审核该项目调整前后是否符合容积率、建筑密度、绿地率等规划要求,满足停车位及各项公共服务设施配套并出具意见,提出商住比例调整方案;住建部门审核该项目是否取得预售证并出具意见;国土部门审核该项目调整后是否符合土地利用总体规划、该项目是否未构成闲置土地(非企业原因构成闲置土地的除外)、且已全部缴清土地出让金并出具意见。

(三)住建部门负责汇总各个部门审核意见后,提交市用地联席会研究,并报市政府批准。

(四)方案经市政府批准后,由国土部门委托有资质的评估单位进行地价评估,补缴地价款应以现行时间为基准日。根据《国有建设用地使用权出让评估技术规范(试行)》评估新、旧用途土地使用权价格。新用途土地价格按评估价与最近一年我市相同土地级别公开出让最高成交价孰高确定,旧用途土地价格按评估价与原成交价孰低确定,并以二者差价拟定应补交的土地价款。评估结果由国土部门提交市用地联席会研究同意,并向社会公示无异议后,呈报市政府批准,由国土部门补签土地出让合同,补缴土地出让金和有关规费后,重新依法办理各项基建手续(若最终确定的新用途土地价格低于旧用途土地价格的,不予退还差价)。